Als je een eigen woning bezit, dan is het mogelijk belastingvrij een kamer te verhuren aan een derde. Het moet dan gaan om een niet-zelfstandige woonruimte, dus inderdaad uitsluitend een kamer die niet apart gescheiden is van jouw woning en geen eigen sanitair e.d. heeft.
Op grond van een speciaal hiervoor ingevoerde wettelijke regeling heb je recht op toepassing van de kamerverhuurregeling.
Deze regeling houdt in dat je de huur die je ontvangt voor het verhuren van de kamer tot een bedrag van € 5.998 (2024) belastingvrij is. Ook blijft de eigenwoningregeling van toepassing op de gehele woning. Dus het gedeelte van de woning en de hypotheekschuld dat aan de kamer kan worden toegerekend hoeft niet overgeheveld te worden naar Box 3, maar blijft gewoon in Box 1 (de hypotheekrente blijft dus gewoon voor 100% aftrekbaar).
Uiteraard zijn hier weer voorwaarden aan verbonden. Om gebruik te kunnen maken van de kamerverhuurvrijstelling moet aan een aantal voorwaarden worden voldaan:
1 Het moet gaan om een niet-zelfstandig deel van de woning.
De kamer mag geen zelfstandige woonruimte zijn. Dus de ruimte mag geen eigen opgang hebben, geen eigen sanitaire voorzieningen en geen kookvoorzieningen. De regeling geldt dus ook niet voor de verhuur van een gehele woning (zie regeling Tijdelijke verhuur eigen woning).
2. De ruimte moet anders dan voor korte duur ter beschikking worden gesteld.
Zowel jij als degene aan wie de kamer ter beschikking is gesteld, moet op het adres van de woning zijn ingeschreven in de Basisregistratie Personen. Met deze voorwaarde wordt benadrukt dat het niet mag gaan om verhuur voor korte duur. Verhuur per seizoen of per week e.d. valt er niet onder. Het moet gaan om verhuur voor een langere, meer permanente periode.
3. Het moet gaan om een eigen woning die tot hoofdverblijf dient.
Er moet sprake zijn van de verhuur van een deel van het hoofdverblijf (eigen woning).
De vrijstelling is uitsluitend van toepassing ten aanzien van een eigen woning die in jouw eigendom is en waar jij daadwerkelijk zelf in woont.
4. De opbrengsten uit de verhuur mogen maximaal € 5.998 (2024) zijn.
De vrijstelling is slechts van toepassing als de totale opbrengst uit de verhuur van de kamer op jaarbasis het bedrag van € 5.998 (2024) niet overschrijdt.
Als de kamerverhuurvrijstelling van toepassing is, dan zijn de opbrengsten uit de verhuur van de kamer onbelast , maar de kosten daarvan zijn dan ook niet aftrekbaar.
Bij meerdere verhuurde kamers gaat het om de totale ontvangen vergoeding voor alle kamers.
Als het bedrag van € 5.998 wel wordt overschreden, valt het ter beschikking gestelde deel van de woning niet meer onder de eigenwoningregeling.
Overigens gaat het bij de toets of de totale opbrengsten de € 5.881 overschrijden om de brutohuuropbrengsten, dus inclusief vergoeding voor gas/water/licht, servicekosten of inboedel.
Bij deze vrijstelling gaat het om het bedrag dat daadwerkelijk wordt ontvangen in een bepaald jaar. Dus als in 2024 de huur ontvangt die betrekking had op december 2023, dan moet die huur toch meegenomen worden in 2024.
Houden van kostgangers
De kamerverhuurvrijstelling ziet uitsluitend op de brutohuuropbrengsten. Niet onder de kamerverhuurvrijstelling vallen dus diensten/arbeid die zijn aan te merken als het houden van kostgangers, zoals het verstrekken van maaltijden of het leveren van schoonmaakdiensten.
Als je dus kostgangers houdt (dus je verhuurt een kamer én verstrekt maaltijden e.d.), dan moet je apart in rekening brengen een bedrag voor de verhuur (belastingvrij tot € 5.998) én apart een bedrag voor het verstrekken van maaltijden e.d. De opbrengsten voor het verstrekken van maaltijden zijn dan dus wél belast, maar daar tegenover kan je de kosten van de maaltijden e.d. weer wék in aftrek brengen.