Als je een huis wilt kopen en je hebt niet genoeg eigen geld op de bank, dan kan je hiervoor een hypotheek afsluiten bij een financiële instelling zoals een bank (bankhypotheek).
Het is echter ook mogelijk om een hypotheek, geheel of gedeeltelijk, af te sluiten bij een familielid, bijvoorbeeld je ouders, broers, zussen, tantes en ooms, maar ook gewoon bij vrienden. Dit wordt de familiehypotheek genoemd.
Het familielid of de vriend leent aan jouw geld en krijgt ter dekking hiervoor een hypotheek op jouw nieuw aangekochte woning.
De rente die jij aan jouw familielid of vriend moet betalen, is gewoon als hypotheekrente aftrekbaar op jouw inkomen, net zo als je de hypotheek zou hebben afgesloten bij een bank.
De Staatssecretaris van Financiën heeft aangegeven dat de familiehypotheek geen onwenselijke fiscale constructie is. Wel moet er aan een aantal voorwaarden worden voldaan:
- Het moet gaan om een echte lening, dus er mag geen sprake zijn van het schuldig blijven van een bepaalde som, kwijtschelding of een schenking.
- Er moet sprake zijn van een echte eigenwoningschuld, dus er moet in ieder geval op worden afgelost hetzij annuïtair hetzij lineair. Dus los ook deze hypotheek af, zoals je ook verplicht zou zijn bij een normale bankhypotheek. Heb je namelijk een aflossingsachterstand dan mag je in beginsel de rente niet in aftrek brengen.
- De verschuldigde rente moet een redelijke vergoeding zijn voor het ter beschikking stellen van de lening. Wat een redelijke vergoeding is kan wel eens een discussiepunt zijn. Het is daarom verstandig om in de overeenkomst een zogenaamde glijclausule op te nemen. Daarmee geef je aan dat in zo’n situatie de overeenkomst alsnog aangepast zal worden. Het bedrag tot aan het door de Belastingdienst wel geaccepteerde rentepercentage mag je dan gewoon aftrekken, alleen het deel daar bovenop niet.
- De rentebetaling moet ook daadwerkelijk betaald worden door de leningnemer. Dus constructies zoals het direct verrekenen met een schenking e.d. worden niet geaccepteerd.
- De lening die wordt gegeven, moet bij de leninggever (het familielid of de vriend) aangemerkt worden als een Box 3 vordering.
Zorg wel dat alles goed op papier wordt gezet, zodat beide partijen weten wat hun rechten en verplichtingen zijn. Dit kan via de notaris, maar ook via een hypotheekadviseur. Uiteraard zijn hier wel kosten aan verbonden.